最新数据显示，澳洲房地产市场正经历四年来最强劲的增长周期。根据Domain 2025年第三季度房价报告，八大首府城市房价齐涨，悉尼独栋屋中位价突破175万澳元再创新高，布里斯班更以110万澳元的中位价首次超越墨尔本，重塑全澳房市格局。同时，上周全澳拍卖量达3448场，创下四年新高，市场热度持续攀升。

政策与市场共振推动价格上涨

货币政策宽松

澳洲联储RBA年内三度降息，现金利率降至3.60%，房贷成本降低，直接提升居民借贷能力。对于一个贷款60万澳元、还款期25年的家庭来说，11月的这次降息能让月供少掉约90澳元；贷款100万澳元的，更是每月能少还150澳元。这可不只是数字好看，是真正能让不少家庭喘口气的“减负金”。

首付政策扩容

联邦“5%首付计划”自10月起取消名额与收入上限，并提高各城市房价上限，首次置业门槛大幅降低。澳洲联邦银行（CBA）的数据表明，今年房贷有条件预核准申请数量已显著增长。

需求集中释放

政策利好叠加春季销售旺季，拍卖清盘率多周维持在70%以上，买方入场意愿强烈。

供需失衡成为房价上涨的核心矛盾

库存极度紧缺

全国在售房源仅相当于2.5个月成交量，远低于3–4个月的健康水平，供需错配持续加剧。

供给目标滞后

联邦「五年120万套」住房计划首年已落后5–6.6万套，审批速度放缓与施工效率不足制约新增供应。

租赁市场挤压

空置率低至1.2%，租金上涨推动部分租客转向购房，进一步加剧需求压力。

区域分化加剧，布里斯班表现突出

布里斯班崛起

布里斯本独栋屋中位数达110万澳元，首次超越墨尔本成为全澳第二昂贵的首府城市，并创下连续11季上涨的纪录。

公寓市场领涨

可负担性压力促使需求向公寓转移，布里斯班公寓价格季度涨幅4.2%，中位数突破70万澳元。

城市梯队重构

雪梨（175万澳元）、布里斯班（110万澳元）与墨尔本（108.3万澳元）形成新价格梯队，偏远地区呈现补涨趋势。

这一转变反映了布里斯班在人口流入、供应控制和宜居性方面的综合优势，2032年奥运基建预计进一步增强了市场信心。

风险与监管并存的市场前景

政策调控空间

APRA维持3%还款缓冲门槛，抑制过度杠杆；若信贷过热，可能启动DTI等宏观审慎工具。

供给改善是关键

中长期房价稳定性依赖住房目标推进速度，目前施工效率与基建配合仍存在瓶颈。

利率路径不确定性

通胀粘性与就业数据将影响RBA后续决策，若降息周期中断，市场需求可能降温。

结语

本轮房价上涨由“政策刺激 供给短缺”双轮驱动，中短期价格韧性仍将延续。投资人需关注区域分化趋势，优先选择人口流入明确、供需结构健康的细分市场，同时警觉政策转向与流动性风险。