深度解析｜近期推動澳洲房價成長的背後原因
最新數據顯示，澳洲房地產市場正經歷四年來最強勁的成長週期。根據Domain 2025年第三季房價報告，八大首府城市房價齊漲，雪梨獨棟屋中位價突破175萬澳元再創新高，布里斯班更以110萬澳元的中位價首次超越墨爾本，重塑全澳房市格局。同時，上周全澳拍賣量達3448場，創下四年新高，市場熱度持續攀升。
政策與市場共振推動價格上漲
貨幣政策寬鬆
澳洲聯儲RBA年內三度降息，現金利率降至3.60%，房貸成本降低，直接提升居民借貸能力。對於一個貸款60萬澳元、還款期25年的家庭來說，11月的這次降息能讓月供少掉約90澳元；貸款100萬澳元的，更是每月能少還150澳元。這可不只是數字好看，是真正能讓不少家庭喘口氣的「減負金」。
首付政策擴容
聯邦「5%首付計畫」自10月起取消名額與收入上限，並提高各城市房價上限，首次置業門檻大幅降低。澳洲聯邦銀行（CBA）的數據顯示，今年房貸有條件預核准申請數量已顯著成長。
需求集中釋放
政策利好疊加春季銷售旺季，拍賣清盤率多週維持在70%以上，買方入場意願強烈。
供需失衡成為房價上漲的核心矛盾
庫存極度緊缺
全國在售房源僅相當於2.5個月成交量，遠低於3–4個月的健康水平，供需錯配持續加劇。
供給目標滯後
聯邦「五年120萬套」住房計畫首年已落後5–6.6萬套，審批速度放緩與施工效率不足制約新增供應。
租賃市場擠壓
空置率低至1.2%，租金上漲推動部分租客轉向購房，進一步加劇需求壓力。
區域分化加劇，布里斯班表現突出
布里斯班崛起
布里斯本獨棟屋中位數達110萬澳元，首次超越墨爾本成為全澳第二昂貴的首府城市，並創下連續11季上漲的紀錄。
公寓市場領漲
可負擔性壓力促使需求向公寓轉移，布里斯班公寓價格季度漲幅4.2%，中位數突破70萬澳元。
城市梯隊重構
雪梨（175萬澳元）、布里斯班（110萬澳元）與墨爾本（108.3萬澳元）形成新價格梯隊，偏遠地區呈現補漲趨勢。
這項轉變反映了布里斯班在人口流入、供給節制和宜居性方面的綜合優勢，2032年奧運基建預期進一步增強了市場信心。
風險與監管並存的市場前景
政策調控空間
APRA維持3%還款緩衝門檻，抑制過度槓桿；若信貸過熱，可能啟動DTI等宏觀審慎工具。
供給改善是關鍵
中長期房價穩定性仰賴住房目標推進速度，目前施工效率與基建搭配仍存瓶頸。
利率路徑不確定性
通膨黏性與就業數據將影響RBA後續決策，若降息週期中斷，市場需求可能降溫。
結語
本輪房價上漲由「政策刺激+供給短缺」雙輪驅動，中短期價格韌性仍將延續。投資人需關注區域分化趨勢，優先選擇人口流入明確、供需結構健康的細分市場，同時警覺政策轉向與流動性風險。
